Продажа недвижимости
в Риге

Рижская недвижимость: цены падают – и цены растут  

Новые жилые проекты в Латвии в этом году выводятся на рынок по значительно более привлекательным ценам, чем еще пару лет назад, отмечают эксперты. Застройщики и владельцы продаваемых квартир пересматривают свою стратегию продаж. Это, безусловно, хорошие новости для покупателей. Однако что происходит на деле?


Вопреки утверждениям о росте экономики, количество сделок падает

 

Общие показатели продаж

В прошлом году экономика Латвии, согласно официальным цифрам, продемонстрировала рост, однако на рынке жилья наблюдается относительное затишье. Активность покупателей оставалась на уровне 2016 года, а количество сделок с недвижимостью уменьшилось.

За первые шесть месяцев 2017 года в Риге оформлено почти 7 000 договоров покупки различных объектов столичной недвижимости. Это почти на 250 сделок меньше, чем за тот же период в позапрошлом году, – снижение на 3,4%. В общем за год количество сделок с недвижимостью уменьшилось на 1,6%, в то время как в 2016 году оно увеличилось на 10,5%.

В 2017 году новых ипотечных кредитов в Латвии было выдано вдвое меньше, чем в соседних Литве и Эстонии.

В то же время в минувшем году покупатели были гораздо активнее, чем, скажем, два года назад (тогда в столице было зафиксировано 5 848 продаж). И даже активнее, чем в 2014-м, когда значительную роль в покупке недвижимости в центре латвийской столицы и в новостройках микрорайонов играли иностранные покупатели.

Например, в Даугавпилсе – втором по численности населения городе Латвии – и его окрестностях положительная динамика демонстрируется не первый год. За первые полгода 2017-го городская Земельная книга одобрила прошения о регистрации 2 068 сделок, что на 7,4% больше, чем в 2016-м (1 926), и на 44,7% – чем в 2014 (1 429).

Ровно идут продажи и в фешенебельной курортной Юрмале. Согласно данным риелторских агентств, количественный интерес покупателей не изменился, причем квартиры покупают уже не иностранцы, а в большинстве своем местные жители. В январе – июне 2017 года в новых жилых проектах Юрмалы была продана 61 квартира стоимостью от €150 000 и выше. 

То, что в настоящее время на большей части рынка доминирует местный потребитель, является позитивным сигналом для более предсказуемого и долгосрочного развития рынка недвижимости. Этому способствовала бы также стабильная экономическая, политическая и демографическая ситуация, но в данный момент общие показатели далеки от обнадеживающих.

С начала 2017 года цена квартир в Риге увеличилась в среднем на 6,8%.

В то же время отмечается такой важный момент: снизилась верхняя планка цены квадратного метра жилой площади. Если в первом полугодии 2017-го покупатели согласились заплатить максимум 3400 евро за квадратный метр (а средняя цена составляла 1800-2500 евро/кв. м), то в последние месяцы этот показатель остановился на отметке 1800 евро за кв. м.

Практика показывает также, что реальная продажная стоимость объектов оказывается ниже официальных цен в прайсах. Те, кто вывел свои проекты на рынок в 2013-2015, цены существенно не пересматривают, однако реальному покупателю делают значительные скидки. Тем более что новое жилье, которое выводится сейчас на рынок, строится по более понятным для покупателя ценам.

На рынке новых квартир в среднем совершается 120-130 сделок в месяц. Новые квартиры в микрорайонах доступны в среднем за 1000-1750 евро/м2, в центре столицы – по цене от 1450 до 3800 евро за м2. В настоящее время клиенты заинтересованы в небольших 2- и 3-комнатных квартирах в ценовом диапазоне 50 000-120 000 евро с полной отделкой. Общая площадь квартиры в последние годы уменьшилась по сравнению со стандартами, принятыми в Латвии во времена СССР.

По прогнозам экспертов, продажи на рынке будут продолжать падать: в 2017 году кадастровая стоимость недвижимости достигла 85% от рыночной цены, то есть выросла в несколько раз. Это потянет за собой рост цен и дальнейшее снижение ликвидности квартир и домов, приобретаемых или строящихся в собственность.

Общий вывод можно сделать такой: спрос на рынке недвижимости сегодня значительно отстает от предложения. А точнее, велик спрос на квартиры низкого ценового уровня. Однако новых проектов такого класса строится не столь много, и это приводит к росту цен. При этом повышается также стоимость серийных квартир и квартир высокого класса.

 

Уровень цен

По статистике, цены на жилье в Латвии на 30% ниже, чем в среднем по Евросоюзу. В абсолютном выражении квартира в Риге точно обойдется дешевле, чем в большинстве европейских столиц. Однако следует  учитывать и другую сторону медали – расходы на проживание и прочие затратные статьи семейного бюджета, а также сам уровень нынешних зарплат в Латвии. Тогда сравнение с западноевропейской недвижимостью уже не выглядит столь однозначным.

Скажем, цена 60-метровой квартиры (три комнаты, новостройка после капитальной реконструкции, в центре) в Риге может превышать 200 000 евро. Это больше, чем просят за аналогичное жилье, скажем, в восточном Берлине, но меньше, чем в сталинских домах в центре Киева. Это вдвое дороже, чем в Пекине, где потрясающая демография, а средние доходы на душу уже догоняют доходность населения балтийских стран.

Оборудованные квартиры в центре Риги обходятся покупателям в среднем по 2600-2800 евро за кв.метр. В исключительных случаях стоимость может достигать 4000 евро / кв.метр за квартиры с особыми бонусами. Общая стоимость покупаемых в центре столицы квартир составляет 150-300 тысяч евро. 

Многие риелторы считают, что от латвийского государства нужны методы стимулирования рынка, но отрасль недвижимости не является приоритетом для нынешнего правительства.

В общем эксперты считают ситуацию на местном рынке вполне устойчивой и понятной. Тем не менее покупатели недвижимости из России и стран СНГ по разным причинам стали меньше интересоваться Латвией. В первую очередь, конечно, из-за новых «инвестиционных» законов по иммиграции, принятых 1 сентября 2014 года. Кроме того, на активность покупателей из ближнего СССР повлияло возникновение крымской проблемы и падение курса российского рубля. 

Однако сравнение показателей первого полугодия 2014 и 2017 годов позволяет говорить о том, что активность местных покупателей почти компенсировала сокращение сделок с иностранцами. Жилье в Латвии покупают также жители соседних Эстонии и Литвы.

 

Где и что покупают в Риге

Основная часть сделок на латвийском рынке недвижимости происходит в столице, что вполне закономерно: здесь самый высокий уровень экономической активности и зарплат при наибольшем числе жителей, наименьший уровень безработицы.

Здесь следует отметить главные тенденции.

Во-первых, рижский рынок жилья перенасыщен проектами премиум-класса. Эксперты посчитали, что такого жилья построено уже на восемь лет вперед, но оно по-прежнему строится. Хотя не понятно, кто все эти покупатели, которые готовы заплатить за квартиру по 200-300 тысяч евро. По мнению специалистов, идеальная пропорция на рынке должна быть такая: 60% проектов должны быть построены в ценовой категории 1400-1500 евро, чтобы быть доступными для среднего класса, 10-15% проектов – в ценовой категории ниже 1100-1400 евро, а оставшаяся часть – это жилье премиум-класса. Однако в настоящее время в столице объектам премиум-класса принадлежат все 70% (квартиры продаются по цене от 2-2,5 тысячи евро за кв. метр), а оставшееся делят между собой проекты для среднего класса.

Вторая проблема рижской недвижимости в том, что исторически инфраструктура города рассчитана на большее число жителей, чем в нем проживает сейчас. Кроме того, в Риге велик объем старого жилого фонда. По последним данным, в столице Латвии насчитывается 50 тыс. пустующих квартир. Не все из них, конечно, пригодны для проживания, но все равно цифра большая. И этот старый фонд является конкурентом для новых проектов, ведь реконструировать старый дом зачастую рациональнее, чем строить новый. Раз себестоимость ниже, то и цена предложения может быть выгодней.

В то же время в условиях минимального притока иностранцев (который вряд ли в ближайшее время сколько-нибудь ощутимо возрастет) приходится считаться прежде всего с уровнем платежеспособности местного населения, а он не так высок, как хотелось бы. Поэтому девелоперы не спешат с новыми проектами, а занимают выжидательную позицию. Новостройки в последние годы появляются в основном за пределами центра Риги. И это оказывает влияние на стоимость квартир, присутствующих на рынке не первый год.

Сегодня в центре столицы Латвии продавцам трудно получить ту цену, которая предлагалась раньше. Если владелец заинтересованы в быстрой продаже, то приходится реагировать на новые цены, которые более понятны покупателям, и корректировать ценовое предложение в сторону снижения.

  

Новые квартиры: что доступно на рынке и сколько это стоит?

По данным Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA, средняя стоимость новых квартир в микрорайонах Риги в первом полугодии 2017-го увеличилась с 1271 евро до 1367 евро за кв. метр. Затем квартиры подорожали еще на 0,2%. Квартиры в новых зданиях в центре Риги стоят еще дороже, но их цена все равно растет – так, за полгода она увеличилась с 2717 евро до 2818 евро за кв. метр (рост на 3,7%). Рост цены за восемь месяцев составил в микрорайонах города 7,5%. Почему жилье в новых проектах становится дороже?

Рынок новых проектов очень неоднороден – он предлагает и эксклюзивные квартиры стоимостью до 6 тысяч евро за кв. метр (при этом сама квартира тянет на полмиллиона евро), и довольно скоромные варианты за 1000 евро за кв. метр. Однако если говорить о рынке нового жилья в среднем, то большая часть сделок (более 60%) заключалась в ценовых границах от 40 до 100 тысяч евро – речь идет в основном о квартирах с 1-3 комнатами, расположенных в микрорайонах Риги.

Наиболее дорогие сделки варьируются в диапазоне от 180 до 250 тысяч евро, а самая популярная покупка – квартиры за 50-60 тысяч евро.

Сегодня эксперты склонны говорить о некоей психологической цене, которая определяет общую атмосферу на этом рынке. Для однокомнатных квартир это 40-60 тысяч евро, 2-комнатные апартаменты – 70-80 тысяч евро, 3-4 комнатные – до 100 000 евро.

Больше рижане пока не готовы тратить на новое жилье, несмотря на его более высокое качество и удобство по сравнению с типовыми проектами. Если цена квартиры в новом проекте превышает этот психологический стандарт, то семьи предпочитают отремонтированную квартиру в типовом проекте, где цена квадратного метра уже приближается к отметке 1000 евро, особенно если она находится в хорошем микрорайоне (Пурвциемс, Золитуде, Тейка, Иманта).

 

Малый объем предложения толкает цены вверх

Количество предложений на рынке нового жилья сокращается уже шестой месяц подряд. Например, в октябре 2017 года в микрорайонах Риги на продажу было выставлено на 2% меньше жилья, чем в сентябре. А в общем к осени 2017 года количество предложений квартир по доступным ценам уменьшилось почти во всех крупных рижских микрорайонах вплоть до минус 11,2%. Причем, особо редко на продажу выставляется жилье в микрорайонах с самыми низкими ценами. Речь идет о серийных квартирах по ценам от 35 000 до 60 000 евро.

Варианты для среднего класса в таких микрорайонах, как Пурвциемс, Агенскалнс, Иманта, предлагаются по 1200-1500 евро за кв. метр. Однако чтобы купить их именно по такой цене, в большинстве случаев необходимо зарезервировать покупку и внести первый взнос еще на стадии проектирования здания.

Новое жилье в доступной ценовой категории строится медленно, владельцы квартир не спешат продавать его по минимальным ценам. В долгосрочной перспективе этот дефицит может привести к резкому росту цен на серийные квартиры.

Рынок уже продемонстрировал это четко: в первом полугодии 2017 года стоимость квартир в серийных проектах столицы выросла на 4,76%, а за год – на 6,2%. Впрочем, во втором полугодии темпы роста цен на серийное жилье замедлились.

Для сравнения – будущий ориентир продажных цен на новое жилье в окрестностях Юрмалы: самое скромное предложение – квартиры от 70 до 123 м2, без отделки, в 3-этажном доме на 5 подъездов – от 1300 за квадратный метр. Если заказать отделку из качественных материалов – то плюс 250-300 евро за кв. метр.

 

Доходность квартир и коммерческой недвижимости в Риге

Для оценки перспектив рынка жилья (и покупки, и аренды) важна также доходность. А здесь цифры не столь высоки, как хотелось бы владельцам квартир. Если сопоставить цену на покупку квартиры и ставку на аренду, то стандартный показатель доходности для квартир премиум-класса составит в Риге не более 4-6% годовых (обычно – 4%). Такие показатели далеко не всегда интересны потенциальным покупателям, особенно иностранцам, которые ищут доходные объекты для вложения капиталов.

В Стокгольме, например, доходность равна 3%, однако в столице Швеции сумасшедший спрос на аренду. И этот один процент разницы с Ригой для иностранца не оправдывает риска остаться с несданной – по причине низкой платежеспособности населения – квартирой.

Необходимо также учитывать дополнительные расходы на решение вопроса парковки. Парковочное место в центре Риги обойдется в 20-30 тысяч евро, что ощутимо снижает показатель отдачи от покупки жилья. Для граждан Латвии вопрос часто решается получением Карточки рижанина, которая позволяет оплачивать парковку возле дома за вполне приемлемую цену (например, 55 евро в месяц). 

Чтобы получать более высокую отдачу от покупки жилья в Латвии, надо или снижать цены на жилье, или повышать арендные ставки.

Доходная коммерческая недвижимость в Риге по цене до 1 млн евро пользуется большим спросом. Особенно много заявок на покупку объектов за 250-500 тыс. евро. Покупатели рассчитывают на отдачу в 6-7% годовых. И это вполне реальные цифры с одной оговоркой: объектов стоимостью до 300 тысяч евро в центре Риги и даже на торговых улицах второй линии уже почти не осталось. Нынешние владельцы не желают расставаться с объектами, приносящими стабильный доход. К наиболее популярным местам в столице относится начало улиц А. Чака, Кр. Барона, Тербатас и Бривибас до их пересечения с улицей Гертрудес, а где-то и до улицы Бруниниеку. Плюс часть улиц Старой Риги и "тихого центра". На этом пространстве сконцентрирован интерес многих инвесторов. Одни хотели бы получить в собственность помещения, которые регулярно сдаются в аренду, другие готовы покупать пустующие участки или требующие реновации старые строения. Сегодня есть инвесторы, которые согласны покупать и торговые центры дороже 5-10 млн евро, и небольшие помещения площадью 50-100 кв. м на самых «проходимых» улицах центра Риги. Разумеется, с приемлемым показателем отдачи от вложений.

Главный вклад в продажи коммерческой недвижимости в Риге сейчас вносят объекты от 500 тыс. до 1 млн евро. Они открывают перед инвесторами более широкие перспективы. Конкуренция ниже в силу меньшего количества местных игроков. При таких суммах уже можно получить небольшое домовладение в ближнем центре под реставрацию и поквартирную распродажу, либо торговые помещения на хороших улицах, либо небольшую гостиницу.

По цене до 300 тысяч еще появляются варианты коммерческих помещений на второй или третьей линиях торговых улиц. Но здесь сложнее найти арендаторов по требуемой ставке. Меняются условия торговли, поэтому покупка квартиры с последующей сдачей ее в аренду часто оказывается даже более выгодным вариантом вложения средств.


НЕКОТОРЫЕ ПРОГНОЗЫ

В последние месяцы на латвийском рынке труда отмечается некоторый подъем, однако эти положительные тенденции не сразу отобразятся на активности потенциальных покупателей. Должно пройти время, прежде чем люди убедятся в улучшении финансового положения и придут к выводу о возможности покупки жилья. Эксперты предсказывают, что в 2018 году цены на квартиры по-прежнему будут расти – в среднем на 6-7%.

Однако прогнозировать что-либо сегодня очень сложно. Прежде всего из-за демографической ситуации. Люди покидают страну, и это уменьшает дефицит жилого пространства. В настоящее время наиболее активными покупателями являются люди 30-40 лет, у которых есть семья и дети. Но скоро активными покупателями станут клиенты так называемого поколения "миллениум", которые живут совершенно другими категориями и принципами. Они достаточно долго остаются под одной крышей со своими родителями, предпочитают тратить деньги не на материальные ценности, а на образование и путешествия, а жилье выбирают либо съемное, либо очень экономичное. Под них и будет подстраиваться рынок в ближайшие годы.

Есть основания говорить о том, что люди все чаще будут отказываться от покупки сегодняшних типовых квартир за 1000 евро за кв. метр, а предпочтут новое жилье за 1300-1600 евро за кв. метр.

Со своей стороны девелоперы вскоре предпочтут строить новые проекты с небольшими квартирами (смарт-категории), недорогие в цене и в обслуживании (в то время как сейчас на рынке преобладают проекты с жильем большой площади). Хотя заработная плата растет, увеличиваются и расходы, таким образом, реальная платежеспособность будет расти медленно. Кроме того, в сегодняшнем мире люди хотят быть мобильными, и это неизбежно отразится на рынке недвижимости.

Безусловно, у Риги есть свой особый потенциал. Один из показателей – рост числа инвесторов из Скандинавии, которые в последнее время чувствуют себя на столичном рынке почти так же комфортно, как в соседней Эстонии, демонстрирующей быстрые темпы развития рынка жилья.

И все-таки, по мнению большинства авторитетных источников, ситуация на рынке во многом будет определяться больше запросами покупателей, а не продавцов. 


По материалам rus.delfi.lv, city24.lv, riga.lv, ru.sputniknewslv.com, ru.bb.vesti.lvи др.